investissement LMNP : avantages fiscaux

 

Investissement LMNP, de tout temps l’immobilier a constitué pour bon nombre d’épargnants, un placement sûr. Ainsi, l’acquisition de biens immobiliers, surtout dans le cadre d’une location est le moyen privilégié par de plus en plus de personnes pour à la fois se constituer un patrimoine immobilier et un complément de revenus.  Pour aller plus loin dans l’atteinte de leurs objectifs, les épargnants réalisent des locations meublées par le biais de l’acquisition de biens en résidences de services.

Comment fonctionne un investissement LMNP ?

L’investissement LMNP est un investissement en résidence de services se fait de manière très simple. En effet, les investisseurs acquièrent au sein de résidences de services (étudiantes,  touristiques, séniors ou Ehpad), une ou des chambres.

Ces résidences sont gérées par des sociétés spécialisées avec lesquelles les épargnants signent des baux commerciaux (d’une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans).

Ces baux constituent un point d’attention important dans le cadre de tout investissement en résidences de services. Pourquoi ?

Pour tout investissement en (résidence senior) résidences de services, le bail commercial est d’une importance capitale. Il constitue la base sur laquelle l’investissement est réalisé et est un indicateur de la rentabilité  et du bon déroulement de celui ci. Pour que l’investissement soit donc réalisé dans de bonnes conditions, il faut veiller à la qualité du bail puisqu’il définit clairement les modalités de fonctionnement de l’investissement,  rôles de chacune des parties : l’investisseur et le gestionnaire de la résidence.

Ces baux définissent  entre autres :

• la part de travaux à la charge du gestionnaire (article 605 et 606 du code civil). De manière générale, les baux en résidences de services stipulent que c’est le gestionnaire qui s’occupe du bien (réalisation des travaux, location, etc.)

Les investisseurs n’ont donc aucun souci de gestion.

• le rendement de l’investissement : les baux affichent la rentabilité à laquelle l’investisseur doit s’attendre ainsi que le montant des loyers qui lui seront versés annuellement, et ce, que le bien soit loué ou pas.

Les EHPAD : Secteur particulier des résidences de services (L’investissement LMNP)

L’investissement en Ehpad est très en vogue. En effet, les Ehpad sont destinés à des personnes âgées dépendantes,  dont le nombre est en augmentation croissante. D’ après des projections de l’Insee, il y a vingt fois plus de centenaires en 2016 qu’en 1970 et la tendance sera maintenue dans les prochaines années.

De ce fait l’investissement en Ehpad s’avère être un investissement fortement sécurisé d’un point de vue locatif : l’offre actuelle de ces établissements est largement inférieure à la demande. De plus, ces établissements sont encadrés par une réglementation rigoureuse : l’ouverture d’un Ehpad ne se fait que sur agrément donné par l’Etat.

Cinq points clés pour un investissement LMNP (en résidences de services)

1. Le gestionnair d’un INVESTISSEMENT LMPN

Quel que soit le type de résidences de services dans lequel on souhaite investir, il est important d’opter pour une résidence dont le gestionnaire présente des qualités de solvabilité solides. En outre, il convient d’être attentif à : sa date de création qui peut permettre de présumer de son expérience, le nombre de résidences gérées, le chiffre d’affaires, etc.

2. Le rendement d’un INVESTISSEMENT LMPN

Afin de mieux apprécier la rentabilité, le loyer fixé aux locataires doit être en adéquation avec la qualité du bâtiment. Il faut donc privilégier un investissement qui propose un rendement raisonnable, de l’ordre de 4 à 5%.

3. Le bail commercial D’UN INVESTISSEMENT LMPN

Il est crucial de bien étudier les termes du bail car c’est lui qui détermine les clauses de fonctionnement de la résidence (notamment les articles 605 et 606 du Code Civil).

4. Indice de revalorisation des loyers

L’indice de revalorisation est important dans la mesure où il va permettre à l’investisseur d’apprécier la valeur que pourrait avoir le bien proportionnellement à l’augmentation des loyers.

5. Choisir la fiscalité

L’investisseur doit choisir la fiscalité qui  répond au mieux à son ou ses objectifs. LMNP classique ou Censi Bouvard.