Votre investissement SCPI

Tout ce que vous devez savoir pour investir dans la pierre papier !

 Vous souhaitez investir dans l’immobilier avec facilité et avec un apport réduit ? Disponible à partir de 150€ la part, la SCPI est le moyen le plus simple et souvent le plus rentable pour faire fructifier un placement sans les soucis de la mise en location et en mutualisant les risques locatifs. Découvrez vite son mode de fonctionnement et comment y souscrire !

C’est quoi une SCPI ?

Une SCPI est une société civile de placement immobilier. Sont rôle est de collecter l’épargne des particuliers ou d’investisseurs pour acheter des biens immobiliers (immeubles, bureaux, commerces…), les louer et percevoir des loyers. Ces loyers seront ainsi redistribués aux associés, c’est à dire les particuliers et investisseurs ayant participés à la collecte de fonds.

Attention, il existe 2 formes différentes de SCPI :

• La SCPI à capital fixe : un capital maximum a été fixé dans ses statuts. Une fois que ce capital a été atteint, il ne peut y avoir de nouveaux associés dans la société (sauf modifications statutaires). Si vous souhaitez renvendre vos parts, vous devrez le faire sur le marché secondaire. (voir la rubrique « Acheter et vendre des parts »)
• La SCPI à capital variable : ici le capital peut augmenter au fur et à mesure que le nombre de souscripteurs s’accroît. A tout moment la SCPI peut émettre de nouvelles parts ou racheter celles d’un associé souhaitant les vendres.

Les différents types des investissement SCPI

Les SCPI peuvent choisir d’investir leurs capitaux soit dans de l’immobilier professionnel (bureaux, locaux commerciaux…) pour pouvoir profiter des rendements élevés de l’immobilier commercial, soit dans de l’immobilier locatif de logement à usage d’habitation dans une optique patrimoniale et fiscale.

– Les investissement SCPI de rendement : le rôle de ce type de SCPI est de distribuer un revenu régulièrement (en général tous les trimestres). Ces revenus représentent les loyers percus moins les charges de gestion.

– Les investissement SCPI de valorisation : ici, point de revenus réguliers mais une plus-value potentielle lors de la liquidation du patrimoine de la SCPI (en général au bout de 15 ans). Dans ce type de SCPI il faudra prendre garde aux fondamentaux économiques, car si le marché immobilier est en chute libre à la suite d’un krach la valorisation de vos parts risque de vous faire passer en moins-value…

– Les investissement SCPI « Malraux » : l’objectif de ces SCPI est de vous faire bénéficier des avantages fiscaux résultant de la loi Malraux sur la restauration de bâtiments situés dans des secteurs sauvegardés ou dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain. Vous avez ainsi droit à une réduction d’impôts sur le revenu pendant 4 ans.

– Les investissement SCPI « Duflot » : Les associés qui souscrivent à des parts initiales de SCPI Duflot jusqu’au 31 décembre 2016 peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 18% étalée sur 9 ans. Par exemple, si vous investissez 50.000€, vous économiserez chaque année 950€ d’impôt sur le revenu.

Comment les investissement SCPI sont gérées

Par une société de gestion : cette dernière est distincte de la SCPI et de ses associés et sera chargée de sa gestion quotidienne (achat d’immeuble, gestion locative, travaux de réparation etc…). Elle doit être agréée par l’AMF et disposer d’une garantie financière ainsi que d’une assurance responsabilité civile professionnelle. 

Par le conseil de surveillance : l’assemblée générale (ou les statuts) désigne au minimum 7 associés qui vont assister et contrôler la bonne gestion de la SCPI. Ce conseil va évaluer la situation des comptes, débattre des récentes acquisitions d’immeubles et de l’état de liquidité du marché secondaire, l’état du patrimoine etc…

A noter : dans une optique de transparence avec ses associés, la SCPI à l’obligation de faire dresser par un expert immobilier une évaluation de l’ensemble des immeubles de la SCPI.

Comment acheter ou vendre des parts des investissement SCPI ?

investissement SCPI, il faut donc trouver quelqu’un qui souhaite se retirer de la SCPI (et donc vendre ses parts). Vous vous retrouverez donc à acheter des parts « d’occasion » sur le marché secondaire.

Attention :

si vous envisagez d’acquérir des parts de SCPI dans un but fiscal, seul seront valable les parts acquises lors de la première souscription et non des parts rachetées à un tiers !

Acheter des parts sur le marché secondaire : lorqu’un associé souhaite se retirer d’une SCPI à capital variable, c’est la société elle-même qui va rembourser l’associé de la valeur de ses parts, moyennant la recherche par la SCPI d’un nouveau souscripteur.

Vous allez donc souscrire des parts de SCPI non pas lors d’une souscription initial mais lors de’une procédure appellée « retrait-souscription ». Si vous devez vendre, la SCPI à capital variable vous offrira donc une meilleure liquidité.

Si la SCPI est à capital fixe, il y a une confrontation entre les ordres d’achat et de vente, un peu comme en bourse. Lorsque vous souhaitez acquérir des parts de SCPI, vous adresserez un ordre d’achat qui sera inscrit sur un registre. En fin de mois, tous les ordres d’achat et de vente sont confrontés afin de déterminer à quel prix le nombre le plus important de parts peut être échangé.

Ce qu’il faut savoir avant d’acheter :

Les investissement en SCPI sont facile d’utilisation, mais attention aux frais : jusqu’à 10% de frais d’entrée sont parfois demandé, plus 5,09% de droit d’enregistrement !

Choisissez plutôt des SCPI de taille importante (avec un gros patrimoine immobilier) ce qui minimisera les périodes de vacance locative et facilitera la liquidité en cas d’achat / revente.

Evaluez l’évolution de la part avant toute souscription : si une SCPI vous rapporte 5% /an mais que la valeur de sa part décroit chaque année, votre rendement net sera bien moindre…!

La fiscalité des SCPI

Les SCPI ne sont pas soumises aux impôts sur les sociétés, mais vous, oui ! c’est ce qu’on appelle la transparence fiscale.

La fiscalité lors de l’achat de parts : l’achat de part est en principe soumis aux droits d’enregistrements de 5.09%, s’il s’agit d’une acquisition sur le marché primaire les droits sont déjà inclus dans la valeur des parts.

Les SCPI à capital variable échappent aux droits d’enregistrements, soit 5.09% de frais en moins !

La fiscalité des revenus de parts : Les revenus distribués par la SCPI à ses associés sont considérés comme des revenus fonciers. Vous serez donc imposé selon le même régime fiscal qui si vous perceviez un loyer en direct. Une notice vous est adressé par la société de gestion pour vous aider à remplir votre déclaration de revenus annuelle.

Parfois, les liquidités des investissement SCPI sont placés et génère des revenus financiers. Ces derniers vous sont également reversés mais sont imposés au barème progressif de l’impôt. (+15.5% de prelèvement sociaux).

La fiscalité lors de plus values sur la cession de parts : la vente de parts de SCPI n’est pas considéré comme une vente de valeur mobilière mais comme une vente d’immeuble, cela relève donc du régime des plus-values immobilières. Sachez que si vous vendez après 30 de détention, vous êtes exonéré d’impôts.

Malheureusement, la vente de parts ne peut faire l’objet d’une exonération pour un prix de cession inférieur à 15000 € contrairement à de l’immobilier classique.
Barème : 19% d’impôts + 15.5% de CSG / CRDS soit 34,5% sur le montant de la plus-value. Vous pouvez bénéficier d’un abattement supplémentaire en fonction de la durée de détention.

Variante : les OPCI

Le fonctionnement est identique aux SCPI, mais avec les avantages suivants : meilleure liquidité, fiscalité moins lourde et un patrimoine plus diversifié (60% d’immobilier, 10% de liquidité et 30% en actions ou obligations).

Néanmoins, vous rencontrerez toujours des frais d’entrée et des frais de rachat, mais également des frais de gestion. De plus, il n’est pas possible de bénéficier d’avantage fiscaux (Malraux ou Duflot) avec les OPCI.

Il existe 2 formes d’OPCI : Le fond de placement immobilier (FPI) dont les revenus distribués sont imposables comme des revenus fonciers classiques et La Société de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV) dont les revenus distribués sont imposés comme des dividendes et des plus values d’actions.

Comme les SCPI, les OCPI sont gérés par des sociétés de gestion de portefeuille (SGP) qui réalisera les investissements nécessaires, assurera la gestion quotidienne et en informera les associés sur la vie du placement.

Pourquoi souscrire auprès d’une OPCI ?

• Une épargne accessible à tous (à partir d’une centaine d’euros).
• Une meilleure diversification grâce à des actifs immobiliers et financiers
• Un patrimoine immobilier mutualisé comme pour les SCPI
• Un dividende régulier
• Une meilleur disponibilité de l’épargne, vous pouvez vendre plus rapidement qu’avec une SCPI